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国企为何退出了长租公寓

 2019-11-06 08:30:29

[·玉环谈话]

从对房地产的依赖到对国有企业的依赖,金融战略已经开始。

李·鱼枷

卖房子保业绩保壳是中国许多上市公司采取的策略,房地产上市公司也不例外。近日,已成立的国有企业深圳深业集团的上市公司深圳控股(Shenzhen Holding)宣布,计划出售深业中城,这是一个原本打算长期租赁的项目。2018年底,深圳控股设定了2019年180亿元的销售目标。然而,截至8月底,深圳控股今年实现合同销售总额71.65亿元,完成率不到40%。

业内普遍认为,这是深圳市“转租”出售的原因,但笔者认为,根本原因是当地对国有企业的要求发生了变化。人们一直认为深圳的金融“不坏”,但这是过去的好时光。深圳将建设一个试点示范区,受到广泛批评的教育和医疗将在未来几年增加一倍投资。

事实上,批评深圳的公共服务短板不是一两天的事。平心而论,深圳近年来也非常擅长“补短板”。2014年至2018年,深圳公共财政支出年均增长23%,公共财政收入年均增长16%。收支差额从2009年的120亿英镑增加到2018年的740亿英镑。今年上半年,深圳市公共预算收入2132.15亿元,增长6.6%,公共预算支出2302.50亿元,增长10.5%。

在过去的几年里,金融业和房地产业这两个主要的纳税人一直非常强大。然而,自2018年以来,在去杠杆化和泡沫消除后,深圳的金融受到了显著影响。以房地产为例。过去,二手房总交易量超过1000万平方米,但2017年和2018年只有800万平方米。然而,深圳对住房的需求很大,称它是中国唯一一个缺少住房的城市,预计许多人会同意。因此,房地产应该在未来为金融做出贡献,将深圳的公共服务与实体经济联系起来。

首先,国有企业应该爱护他们的房地产。过去,在政府的支持下,像深圳这样住房需求无穷的国有企业,无论是征地、融资还是出售房屋,都得到了很好的滋养。现在,由于财政困难和坚实的财政基础,拥有优质产品的国有房地产当然必须得到补充。因此,对于深圳房地产,应评估销售规模(纳税贡献)和利润贡献。这是将公共服务与实体经济联系起来的最佳方式。

从对房地产的依赖到对国有企业的依赖,金融战略已经开始。自今年年初以来,国有企业直接上缴财政的利润大幅增加。从1月到8月,在全国公共预算总收入中,税收收入有所下降,但非税收入却增加了27%,接近2万亿元,相当于今年预期的减税总额,其中很大一部分利润由国有企业上缴。但即使这样也不够。目前,我国国有企业的股息率太低,2018年仅为16%左右(世界国有企业平均股息率为50%),2020年将达到30%。

从国家的角度来看,购房需求是深圳这样的大都市核心城市的有效需求,房地产市场将会有很大的发展。“供地售房”应该保持高位。今年以来,国家一直强调这些城市应该增加土地供应。上半年,一线城市和二线城市的土地供应量分别增长了20%和9%。作为一个奢侈品项目,一旦深圳市分租待售的消息发布,大量的富人涌向营销中心,现场就像一个食品市场,显示了深圳巨大的购买力。控制价格,提高价格,卖出高价,为政府做出贡献。

同时租赁和购买是一项国家战略。为响应国家号召,国有企业如果站得更高,就应该率先租赁。当企业表现良好,而SASAC几乎不需要什么时,这是没有问题的。当SASAC要求高绩效、税收和利润贡献时,它就陷入了困境。因此,只能拿出和出售像申晔这样的豪宅。国家号召所有国有企业率先建设租赁平台。各地都在抓紧实施。不管他们是否能租出去,也不管他们租给谁,他们都会先拿出几个项目。

殊不知,国家提倡的租赁主要是为新公民和新就业的大学生,他们与城市的深层工业无关。因此,深圳的“转租出售”也是一种修正。事实上,对于有才华的人和年轻的企业家来说,沈晔的租赁产品(如水尾村项目)相当不错。它不仅全面改造了城市中的村庄,而且提供了一个低成本和良好氛围的生活环境。未来,我希望深圳能继续走在前列,调整租赁产品体系,为广大新市民和无房户提供更好的租赁选择。位于米香湖豪华住宅区、居住氛围浓厚的神野市应该出售。在控制杠杆和价格上涨的前提下(未来溢价空间有限),让富人为深圳的金融做出贡献。

(作者是广东省住房政策研究中心首席研究员)

资料来源:《证券时报》

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作者:隐藏    来源:窑店沈百新闻网
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